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为什么不能借消费贷还房贷

2023-08-25 20:58:34 来源:证券时报e公司

今年以来,随着房地产市场遇冷,一些仍在还贷的购房者,开始选择提前还贷。根据建设银行披露的半年报,该行在上半年的个人住房贷款为6.41万亿元,较上年末减少1.13%,原因主要就是“个人住房贷款提前还款量增加,抵销了投放量增加的影响”。

提前归还房贷,本身是非常正常的个人投资行为。借款者和银行你情我愿,不违反合同即可。


(资料图)

但是,由于房贷毕竟是很大一笔资金,一时半会儿也不好凑齐(要是能轻松凑齐当年也不用借房贷了),所以有些投资者在归还房贷时,就打起了消费贷的主意。既然都是银行贷款,房贷的利率高(一般在5%左右),消费贷的利率低(一般在3%~4%之间),为什么不能借消费贷来还房贷呢?

在一些贷款者看来,消费贷和房贷都是银行提供的贷款,一个利率低、一个利率高,自然是不合理的。其实,这种想法来自于对固定收益投资领域的不了解。这里,就让我们来讨论这个话题:消费贷和房贷有哪些本质区别?为什么消费贷和房贷不一样?

贷款期限不同

首先,从借款者的角度出发,消费贷和房贷的最大区别之一,在于两者的贷款期限不同。一般来说,消费贷的贷款期限,在1到3年不等,而房贷的期限则可以长至20年。

在固定收益投资规则中,绝大多数情况下,投资或者贷款周期越长,利率就会越高。毕竟,对于越长周期的固定收益投资来说,面对的宏观经济风险、通货膨胀利率的不确定性就会越多,对资金流动性的占用也会越高。

以2023年8月24日的中债国债收益率为例,1年期国债的到期收益率(YTM)为1.8772%,20年期国债则为2.7602%,比1年期国债高出将近1个百分点。国债如此,贷款也是一样:越长周期的贷款,利率越高。

更重要的是,作为自主印钞的主权国家,中国的国债是没有风险的。但是,个人贷款却有比较高的风险,一旦在贷款周期中自然人死亡或者破产,那么对于银行来说,就会面临贷款收不回来的风险。因此,对于有风险的贷款来说,贷款期限越长,银行就会收取越高的利率。消费贷和房贷之间的利息差额,由此产生。

抵押状况不同

另一方面,从银行的角度来说,房贷和消费贷的一个大区别,来自二者的抵押状况不同。

对于固定收益投资(包括购买债券、发放贷款等),最大的要素,是本金安全是否能够得到保障。这个要素直接影响到所有固定收益投资的条款,包括期限、利率、借款规模等。

以债券投资为例,在中国市场,最安全的债券是国债,其次是大型企业集团的债券,然后是一些中小企业债券,以及资产抵押类固定收益产品,最后是中小型融资主体的纯信用、无抵押产品。

在固定收益投资中,对于安全性越高的产品,一般可以给与越长的期限、越低的利率,反之则通过控制期限来降低潜在风险,通过提高利率来补偿本金的潜在损失。

比如,作为安全等级的最上限,国债就有很多20年、30年期的品种,在2023年财政部还发行过期限长达50年的国债。但是,对于一般中小型企业,3~5年期的债券大多就已经是发行上限,很多还需要资产进行抵押担保。

对于房贷和消费贷来说,事情也是一样。房贷属于有房屋进行抵押的借款,严格说,借贷买房的人并没有“得到完全属于自己的房子”,而是和银行共同拥有了一套房子。

一般来说,在中国市场,房贷的首付款占总房款的比例,最少在30%以上,多的会到40%~50%。一旦贷款人无力偿还贷款,银行可以通过拍卖房子的方法,最大限度收回贷款本金。只要贷款期间房屋价格下跌不超过贷款人的首付,银行的本金大概率就是安全的。

而消费贷则不同于房贷,属于典型的信用贷款。也就是说,借款人通过自身信用担保还款,一旦借款人因为各种原因导致无法归还贷款,银行就得认栽。

因此,房贷和消费贷一个是抵押贷款,一个是信用贷款,两者的各类属性自然就大不一样。比如房贷的期限往往比消费贷长得多,规模也要大得多。认为“既然房贷和消费贷都是贷款,所以就可以互相替换”的想法,真是大错特错。

授信额度不同

房贷和消费贷的第三个区别,在于授信额度不同。由于消费贷属于信用贷款,因此银行很少会对一位借款者放出大额贷款。就目前的情况来看,一般银行给出的最大贷款上限是30万元,而且多数审批的额度会低于此数,多半在几万元到十几万元不等。

但是,对于房贷,由于有房屋进行抵押,银行对单一借款者的贷款额度往往大得多:在一线城市可以高达数百万元、甚至上千万元,在二三线城市也常常高达上百万元。

对于银行来说,发放贷款自然不是做慈善,必须要考虑风险。对于单一借款主体来说,由于其还款能力是恒定的,那么越大金额的借款,风险自然就越高。越小金额的借款,违约风险就越低。因此,房贷和消费贷之间的这种规模差异也就合情合理了,毕竟这是两种完全不同的贷款。

用消费贷归还房贷的风险

通过以上的讨论,我们就会明白,消费贷和房贷完全是两种贷款。消费贷的额度更少、期限更短、利率因此更低,房贷额度更高、期限更长、同时利率也更高。

如果贷款者左手借消费贷,右手还房贷,这样做有两种风险。

首先是法律方面的风险。作为两种不同的贷款,消费贷被禁止用于股票投资、归还房贷等用途。由于有这样的风险存在,一旦银行发现消费贷被挪做他用,就有权终止贷款,要求借款者立即还钱。这时候,房贷已经用消费贷还掉,消费贷却又需要提前还贷,财务上的压力之大可想而知。

另一方面的风险,则来自期限错配。在金融行业,期限错配是导致很多问题的根源。一些历史上著名的金融风险案例,比如不凋花基金的倒台、硅谷银行的倒闭,都是由于期限错配所致。

一般来说,期限错配指的是“借短投长”,就是借入短期资金,投资长期项目,或者归还长期贷款。比如,在股票投资中使用短期融资,就是最常见的“借短投长”类的期限错配。

股票投资的周期往往很长,动辄以5年起步,而如果借贷资金无法承受市场波动,要求投资者只要市场跌破一定比例就要还钱,从而导致“借短投长”风险发生。

对于借消费贷还房贷来说,事情也是一样。房贷的周期往往高达十几二十年,而消费贷的周期大多只有一两年,这也就意味着在整个还款周期中,借款人需要借大约10次消费贷。其中,一旦碰上因为前述法律问题导致的银行抽贷,或者个人信用下降导致的消费贷额度降低,或者银行自身流动性收紧导致的消费贷额度降低,借消费贷还房贷这样典型的“借短还长”,就会出现大麻烦。

以上,就是消费贷和房贷的本质区别,以及利用消费贷归还房贷可能带来的巨大风险。对于贷款者来说,千万不可以只看到二者都是银行借出的贷款,就把这两种贷款混为一谈,甚至做出借消费贷还房贷这样的危险行动。

(作者系九圜青泉科技首席投资官)

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